{"id":3758,"date":"2026-11-02T11:04:03","date_gmt":"2026-11-02T11:04:03","guid":{"rendered":"https:\/\/ffbethencourt.es\/sin-categoria\/arras-penitenciales-vs-confirmatorias-tenerife\/"},"modified":"2026-11-02T11:04:52","modified_gmt":"2026-11-02T11:04:52","slug":"arras-penitenciales-vs-confirmatorias-tenerife","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ffbethencourt.es\/en\/derecho-inmobiliario\/arras-penitenciales-vs-confirmatorias-tenerife\/","title":{"rendered":"Arras penitenciales vs confirmatorias en Tenerife: diferencias y qu\u00e9 pasa si una parte se echa atr\u00e1s"},"content":{"rendered":"

Firmar un contrato de arras<\/strong> es, en la pr\u00e1ctica, el momento en que una compraventa de vivienda en Tenerife se vuelve seria: se fija el precio, se entrega una cantidad a cuenta y se pone fecha a la escritura. El problema es que muchas arras se firman con un modelo descargado de internet, sin saber si son penitenciales<\/strong> o confirmatorias<\/strong>, y esa sola palabra decide qu\u00e9 pasa si una de las partes se echa atr\u00e1s: perder la se\u00f1al, devolverla por duplicado o verse obligado a comprar o vender igualmente. Como abogados de compraventa de vivienda en Tenerife<\/a>, revisamos y redactamos arras a diario y vemos los mismos errores una y otra vez. Aqu\u00ed explicamos las diferencias con un lenguaje claro.<\/p>\n

Qu\u00e9 son las arras y para qu\u00e9 sirven<\/h2>\n

Las arras (o \u00abse\u00f1al\u00bb) son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato privado previo a la escritura. Suelen representar un porcentaje del precio pactado (es habitual que ronde el 10 %, aunque no existe ninguna norma que lo imponga) y cumplen dos funciones: asegurar que ambas partes cumplir\u00e1n lo acordado y fijar las condiciones esenciales de la operaci\u00f3n, especialmente el precio, el plazo para otorgar la escritura y el estado en que se entrega la vivienda.<\/p>\n

El C\u00f3digo Civil solo regula expresamente un tipo de arras, en el art\u00edculo 1454<\/strong>: si hubiese mediado arras o se\u00f1al en el contrato de compraventa, podr\u00e1 rescindirse el contrato allan\u00e1ndose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Esa es la definici\u00f3n de las arras penitenciales<\/strong>. Pero la jurisprudencia ha ido perfilando otras dos clases, las confirmatorias y las penales, y la diferencia entre ellas es la que genera la mayor\u00eda de los pleitos.<\/p>\n

Arras penitenciales: el derecho a desistir<\/h2>\n

Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato<\/strong> asumiendo una consecuencia econ\u00f3mica tasada: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla por duplicado. No hay que justificar el motivo ni acreditar da\u00f1os. Es la f\u00f3rmula m\u00e1s frecuente en las compraventas entre particulares porque da a ambas partes una salida clara.<\/p>\n

Lo que casi nadie sabe es que el Tribunal Supremo interpreta el art\u00edculo 1454 de forma restrictiva: las arras solo son penitenciales si as\u00ed se ha pactado de forma clara e inequ\u00edvoca<\/strong>. Si el contrato se limita a decir que se entrega \u00abuna se\u00f1al\u00bb o \u00abunas arras\u00bb sin m\u00e1s, los tribunales entienden que son confirmatorias. Por eso un contrato bien redactado dice expresamente que las arras son penitenciales y cita el art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Arras confirmatorias: la se\u00f1al como parte del precio<\/h2>\n

Las arras confirmatorias son un simple anticipo del precio que confirma la existencia del contrato. No conceden ning\u00fan derecho a desistir.<\/strong> Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso (que se otorgue la escritura y se pague el precio) o la resoluci\u00f3n del contrato con indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios que pruebe, por aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 1124 y 1101 del C\u00f3digo Civil. La se\u00f1al entregada no act\u00faa como l\u00edmite de la indemnizaci\u00f3n: el perjudicado puede reclamar m\u00e1s si demuestra que su perjuicio fue mayor, y el incumplidor no puede \u00abliberarse\u00bb perdiendo la se\u00f1al.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica esto significa que, con arras confirmatorias, el comprador que se arrepiente puede ser demandado para que compre, y el vendedor que recibe una oferta mejor puede ser demandado para que venda al primer comprador. Es la opci\u00f3n m\u00e1s segura para quien tiene claro que quiere cerrar la operaci\u00f3n y quiere atar a la otra parte.<\/p>\n

Arras penales: la cl\u00e1usula penal<\/h2>\n

Hay una tercera categor\u00eda, las arras penales, que funcionan como una cl\u00e1usula penal<\/strong> de las previstas en los art\u00edculos 1152 a 1155 del C\u00f3digo Civil. La cantidad entregada se fija como indemnizaci\u00f3n anticipada para el caso de incumplimiento, pero, a diferencia de las penitenciales, no permiten desistir: la parte cumplidora puede optar entre quedarse con la pena pactada o exigir el cumplimiento del contrato. Son menos frecuentes y suelen aparecer en operaciones entre empresas o cuando una de las partes quiere reforzar la obligaci\u00f3n sin renunciar al cumplimiento.<\/p>\n

Comparativa r\u00e1pida<\/h2>\n