{"id":3782,"date":"2026-11-05T13:14:36","date_gmt":"2026-11-05T13:14:36","guid":{"rendered":"https:\/\/ffbethencourt.es\/sin-categoria\/obras-mal-ejecutadas-reclamar-constructor-plazos-loe\/"},"modified":"2026-11-05T13:14:52","modified_gmt":"2026-11-05T13:14:52","slug":"obras-mal-ejecutadas-reclamar-constructor-plazos-loe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ffbethencourt.es\/en\/derecho-inmobiliario\/obras-mal-ejecutadas-reclamar-constructor-plazos-loe\/","title":{"rendered":"Obras mal ejecutadas: c\u00f3mo reclamar al constructor y plazos de la LOE"},"content":{"rendered":"<p><strong>En resumen:<\/strong> si una obra queda mal ejecutada, el propietario puede exigir al constructor (y, en obra nueva, tambi\u00e9n al promotor y a los t\u00e9cnicos) que repare los defectos o pague su reparaci\u00f3n. La Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE) fija garant\u00edas de <strong>uno, tres y diez a\u00f1os<\/strong> seg\u00fan la gravedad del defecto, y una vez que el da\u00f1o aparece solo hay <strong>dos a\u00f1os<\/strong> para reclamar. Fern\u00e1ndez Bethencourt Abogados, despacho de abogados en La Laguna (Tenerife) desde 1987, reclama por obras mal ejecutadas y vicios de construcci\u00f3n ante los juzgados de toda la isla.<\/p>\n<p>Humedades que vuelven a salir a los pocos meses, una azotea que filtra con la primera lluvia, alicatados que se desprenden, grietas, una instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica que no cumple o una reforma abandonada a medias: son los problemas que m\u00e1s vemos como <a href=\"https:\/\/ffbethencourt.es\/en\/servicios\/inmobiliario\/vicios-construccion\/\">abogados de vicios de construcci\u00f3n y obras mal ejecutadas en Tenerife<\/a>. Casi siempre la pregunta es la misma: \u00ab\u00bfpuedo reclamar todav\u00eda y a qui\u00e9n?\u00bb. La respuesta depende de dos cosas: qu\u00e9 tipo de obra era y cu\u00e1nto tiempo ha pasado.<\/p>\n<h2>Primero: \u00bfedificaci\u00f3n o reforma?<\/h2>\n<p>No todas las obras se rigen por las mismas reglas, y confundirlas es el primer error.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Obra nueva y grandes intervenciones.<\/strong> La construcci\u00f3n de un edificio o una vivienda y las obras de ampliaci\u00f3n, reforma o rehabilitaci\u00f3n que alteran su configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica o su estructura est\u00e1n sujetas a la Ley 38\/1999, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. Aqu\u00ed se aplican las garant\u00edas de uno, tres y diez a\u00f1os.<\/li>\n<li><strong>Reformas y obras menores.<\/strong> Cambiar una cocina o un ba\u00f1o, pintar, sustituir la carpinter\u00eda o impermeabilizar una terraza son, por lo general, contratos de obra corrientes. La reclamaci\u00f3n se basa en el <strong>incumplimiento del contrato<\/strong> y en las reglas generales del C\u00f3digo Civil, no en la LOE.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Los plazos de garant\u00eda de la LOE: uno, tres y diez a\u00f1os<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 17 de la LOE establece que quienes intervienen en la edificaci\u00f3n responden frente a los propietarios y frente a quienes compren despu\u00e9s el edificio o parte de \u00e9l, durante estos plazos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Diez a\u00f1os<\/strong> por los da\u00f1os materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio.<\/li>\n<li><strong>Tres a\u00f1os<\/strong> por los da\u00f1os causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que supongan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad: humedades y filtraciones, falta de aislamiento, problemas de salubridad, instalaciones defectuosas.<\/li>\n<li><strong>Un a\u00f1o<\/strong>, a cargo del constructor, por los vicios o defectos de ejecuci\u00f3n que afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado de las obras: pintura, alicatados, solados, carpinter\u00eda, remates.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Estos plazos son de <strong>garant\u00eda<\/strong>: el defecto tiene que manifestarse dentro de ellos. Si la grieta estructural aparece en el a\u00f1o once, la LOE ya no la cubre.<\/p>\n<h2>Desde cu\u00e1ndo se cuentan: la recepci\u00f3n de la obra<\/h2>\n<p>Los plazos de garant\u00eda empiezan a contar desde la <strong>recepci\u00f3n de la obra<\/strong> (art\u00edculo 6 de la LOE): la fecha en que se firma el acta de recepci\u00f3n o, si no se firma, la de la recepci\u00f3n t\u00e1cita, que se produce cuando pasan treinta d\u00edas desde la notificaci\u00f3n del final de obra sin que el promotor haya manifestado por escrito reservas o un rechazo motivado. Si la obra se recibi\u00f3 con reservas, el plazo arranca cuando esas reservas quedan subsanadas.<\/p>\n<h2>El plazo que m\u00e1s reclamaciones hace perder: dos a\u00f1os de prescripci\u00f3n<\/h2>\n<p>Que el defecto aparezca dentro de la garant\u00eda no basta. El art\u00edculo 18 de la LOE dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por vicios o defectos <strong>prescriben a los dos a\u00f1os desde que se producen los da\u00f1os<\/strong>, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual.<\/p>\n<p>En la pr\u00e1ctica: si la filtraci\u00f3n aparece en el segundo a\u00f1o de garant\u00eda, hay dos a\u00f1os desde ese momento para reclamar. Ese plazo puede interrumpirse con una reclamaci\u00f3n fehaciente, como un burofax con certificaci\u00f3n de contenido, pero dejarlo pasar entre llamadas, visitas del constructor y promesas de arreglo es la forma m\u00e1s habitual de perder una reclamaci\u00f3n que estaba bien fundada.<\/p>\n<h2>A qui\u00e9n se puede reclamar<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Al constructor<\/strong>, que responde directamente de los defectos derivados de su ejecuci\u00f3n, tambi\u00e9n cuando los trabajos los hizo un subcontratista suyo.<\/li>\n<li><strong>Al promotor<\/strong>, que en la LOE responde en todo caso de forma solidaria con los dem\u00e1s agentes frente a los compradores. Para quien compr\u00f3 una vivienda de obra nueva suele ser el primer demandado.<\/li>\n<li><strong>Al arquitecto, al arquitecto t\u00e9cnico y al resto de t\u00e9cnicos<\/strong>, cuando el defecto procede del proyecto o de la direcci\u00f3n de la obra.<\/li>\n<li><strong>Al vendedor<\/strong>, por las responsabilidades propias del contrato de compraventa, que la LOE deja expresamente a salvo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Adem\u00e1s, en los edificios destinados a vivienda es obligatorio el <strong>seguro decenal<\/strong> de da\u00f1os estructurales (art\u00edculo 19 y disposici\u00f3n adicional segunda de la LOE), con una excepci\u00f3n: el autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio. Saber si existe ese seguro y qui\u00e9n es la aseguradora es uno de los primeros datos que comprobamos. Si es usted quien promueve, lo explicamos con m\u00e1s detalle en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"https:\/\/ffbethencourt.es\/en\/servicios\/inmobiliario\/promocion-obra-nueva\/\">abogado de promotores y obra nueva en Tenerife<\/a>.<\/p>\n<h2>Reformas y obras menores: reclamar por incumplimiento del contrato<\/h2>\n<p>Si lo que sali\u00f3 mal es una reforma que no entra en la LOE, la reclamaci\u00f3n se apoya en el contrato: el contratista se oblig\u00f3 a entregar una obra bien hecha, conforme al presupuesto y a las reglas del oficio, y no lo ha cumplido. El plazo es el general de las acciones personales, que el art\u00edculo 1964 del C\u00f3digo Civil fija en <strong>cinco a\u00f1os<\/strong> desde que puede exigirse el cumplimiento. En obra nueva, esa v\u00eda contractual puede subsistir frente a quien contrat\u00f3 directamente con usted, porque la propia LOE la deja a salvo.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo reclamar paso a paso<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Documente los defectos<\/strong> con fotograf\u00edas y v\u00eddeos fechados, y re\u00fana contrato, presupuesto, facturas, certificaciones, acta de recepci\u00f3n y comunicaciones con la empresa.<\/li>\n<li><strong>No repare todav\u00eda por su cuenta<\/strong>, salvo urgencia. Si otra empresa arregla el defecto antes de que un t\u00e9cnico lo haya examinado, se destruye la principal prueba. Si la reparaci\u00f3n no puede esperar, deje antes constancia del estado de la obra.<\/li>\n<li><strong>Encargue un informe pericial<\/strong> a un arquitecto, arquitecto t\u00e9cnico o ingeniero que describa los defectos, su causa y el coste de reparaci\u00f3n. Es la pieza central de cualquier reclamaci\u00f3n por obra mal ejecutada.<\/li>\n<li><strong>Reclame por escrito y de forma fehaciente<\/strong> al constructor y, en su caso, al promotor, a los t\u00e9cnicos y a la aseguradora, concediendo un plazo para reparar. Esa reclamaci\u00f3n interrumpe la prescripci\u00f3n y abre la negociaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Negocie con el informe en la mano.<\/strong> Muchos asuntos se cierran aqu\u00ed con una reparaci\u00f3n supervisada o un pago. Adem\u00e1s, desde abril de 2025 la Ley Org\u00e1nica 1\/2025 exige, con car\u00e1cter general, acreditar un intento previo de soluci\u00f3n extrajudicial antes de presentar una demanda civil.<\/li>\n<li><strong>Demanda judicial<\/strong> si no hay acuerdo, apoyada en el informe pericial y en la documentaci\u00f3n de la obra.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Qu\u00e9 se puede pedir<\/h2>\n<p>Seg\u00fan el caso, se puede exigir que el responsable <strong>repare correctamente<\/strong> los defectos, que <strong>pague el coste de la reparaci\u00f3n<\/strong> hecha por otra empresa, una <strong>rebaja del precio<\/strong> o la resoluci\u00f3n del contrato cuando el incumplimiento es grave, y la <strong>indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os<\/strong> derivados: muebles y enseres da\u00f1ados, alquiler de otra vivienda durante las obras, rentas dejadas de percibir.<\/p>\n<h2>Frequently asked questions<\/h2>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tiempo tengo para reclamar por una obra mal hecha?<\/h3>\n<p>En obras sujetas a la LOE, el defecto debe aparecer dentro de la garant\u00eda (uno, tres o diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n) y, desde que aparece, hay dos a\u00f1os para reclamar. En reformas y obras menores se aplica el plazo general de cinco a\u00f1os de las acciones contractuales.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo reclamar si compr\u00e9 la vivienda a un particular y no al promotor?<\/h3>\n<p>S\u00ed. La LOE protege tambi\u00e9n a los terceros adquirentes mientras duren los plazos de garant\u00eda, de modo que el segundo comprador puede dirigirse contra el promotor, el constructor y los t\u00e9cnicos.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede reclamar la comunidad de propietarios?<\/h3>\n<p>S\u00ed. Cuando los defectos afectan a elementos comunes (fachadas, cubiertas, garajes, instalaciones generales), lo habitual es que reclame la comunidad, representada por su presidente, previo acuerdo de la junta.<\/p>\n<h2>Estudiamos su caso antes de que se pasen los plazos<\/h2>\n<p>En Fern\u00e1ndez Bethencourt Abogados, en San Crist\u00f3bal de La Laguna, llevamos reclamaciones por obras mal ejecutadas, vicios de construcci\u00f3n y reformas defectuosas para propietarios, comunidades de propietarios y compradores de obra nueva de toda la isla, y tambi\u00e9n defendemos a promotores y constructoras. Revisamos su documentaci\u00f3n, le decimos qu\u00e9 plazo le queda y contra qui\u00e9n conviene dirigir la reclamaci\u00f3n. M\u00e1s informaci\u00f3n en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"https:\/\/ffbethencourt.es\/en\/servicios\/inmobiliario\/vicios-construccion\/\">abogado de vicios de construcci\u00f3n en Tenerife<\/a> y en el \u00e1rea de <a href=\"https:\/\/ffbethencourt.es\/en\/servicios\/inmobiliario\/\">derecho inmobiliario en Tenerife<\/a>. Puede llamarnos al <a href=\"tel:+34922630373\">922 63 03 73<\/a>, escribirnos por <a href=\"https:\/\/wa.me\/34681984793\">WhatsApp<\/a> o enviar un correo a <a href=\"mailto:despacho@ffbethencourt.es\">despacho@ffbethencourt.es<\/a>. Atendemos de lunes a viernes de 8:30 a 17:30.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Qu\u00e9 hacer cuando una obra o una reforma queda mal ejecutada: garant\u00edas de uno, tres y diez a\u00f1os de la LOE, plazo de dos a\u00f1os para reclamar, a qui\u00e9n dirigirse y pasos para reclamar al constructor en Tenerife.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[83],"tags":[],"class_list":["post-3782","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-derecho-inmobiliario"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v20.9 (Yoast SEO v28.8) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Obras mal ejecutadas en Tenerife: 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