Abogado de subastas judiciales y cesión de remate en Tenerife

Es seguro si se estudia bien antes de pujar y arriesgado si se compra solo por el precio. El adjudicatario adquiere la finca con las cargas anteriores a la que se ejecuta, que no se cancelan, y en el estado posesorio en que se encuentre, de modo que puede tener que asumir una hipoteca previa, deudas de comunidad o un procedimiento de lanzamiento. Con una revisión de la certificación de cargas, del expediente, del Registro, del Catastro y de la situación de ocupación, esos riesgos se conocen y se descuentan del precio máximo de la puja.

Para participar hay que consignar un depósito del 5 % del valor de tasación del inmueble que figura en el edicto, a través del propio Portal de Subastas del BOE con una cuenta bancaria. El acreedor ejecutante está exento. Si no resulta adjudicatario, el depósito se devuelve al cerrarse la subasta, salvo que haya pedido que se reserve su postura para el caso de que el mejor postor no pague. Si gana y no consigna el resto del precio en plazo, pierde el depósito.

La cesión de remate es la facultad de quien se adjudica el bien en la subasta de transmitir esa adjudicación a un tercero, que pasa a ser el adquirente directamente del juzgado. En la Ley de Enjuiciamiento Civil solo pueden pujar reservándose esa facultad el acreedor ejecutante y los acreedores posteriores; un postor particular no puede ceder. La cesión se formaliza en una comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia con el cesionario, que debe aceptarla, previa o simultáneamente al pago del precio. Es la vía habitual para comprar a un banco o fondo el inmueble que acaba de adjudicarse.

Se cancelan la carga que se ejecuta y todas las inscripciones y anotaciones posteriores a ella: embargos, hipotecas y anotaciones que se inscribieron después. En cambio, las cargas anteriores a la que se ejecuta continúan subsistentes y el adjudicatario las acepta y queda subrogado en la responsabilidad que de ellas se deriva, sin que su importe se descuente del precio. Por eso una finca con una hipoteca anterior vigente puede ser un mal negocio aunque el precio de la puja parezca bajo. Las deudas de comunidad y el IBI tienen un régimen propio que también hay que revisar.

Si su postura es igual o superior al 70 % del valor de tasación, el Letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate y usted dispone de cuarenta días para consignar la diferencia entre el depósito y el precio ofrecido. Si la postura es inferior al 70 %, se abre un trámite en el que el ejecutado puede presentar un tercero que mejore la oferta y el ejecutante puede pedir la adjudicación, y solo después se aprueba el remate. Si el rematante no paga en plazo, pierde el depósito y puede aprobarse el remate en favor del siguiente postor que haya reservado su postura.

Depende de quién la ocupe. Si es el deudor ejecutado o alguien sin título, el adjudicatario puede pedir el lanzamiento dentro del mismo procedimiento de ejecución, sin necesidad de un juicio de desahucio aparte; la ley fija un plazo de un año desde la adquisición para pedirlo. Si hay un inquilino con un contrato anterior a la hipoteca o al embargo, puede tener derecho a continuar en la vivienda durante el plazo legal, y hay que estudiar el contrato. Si el ocupante alega un título, el juzgado resuelve en un incidente breve. En todos los casos conviene haber comprobado la ocupación antes de pujar.

En parte, sí. El piso responde de las cuotas de comunidad impagadas de la anualidad en que se adquiere y de los tres años naturales anteriores, de modo que la comunidad puede reclamarlas al nuevo dueño con cargo a la finca. El IBI de los ejercicios no prescritos también afecta al inmueble, y la Administración puede dirigirse contra el adquirente si el anterior titular no paga. Ambas cantidades deben pedirse a la comunidad y al ayuntamiento antes de la subasta y descontarse del precio máximo de la puja.

A veces sí, y casi siempre se puede mejorar el resultado. La ejecución puede detenerse si se paga la deuda antes de la adjudicación, si prospera una oposición por cláusulas abusivas o por defectos del título o del procedimiento, o si se alcanza un acuerdo con el acreedor: refinanciación, venta de la vivienda a un tercero antes de la subasta o dación en pago con condonación del resto. Si la subasta sigue adelante, la ley fija porcentajes mínimos de adjudicación más altos para la vivienda habitual y mecanismos de reducción de la deuda pendiente. Cuanto antes consulte, más opciones habrá.