¿Qué garantías tiene el dinero que entrego al promotor antes de la entrega de llaves?
La ley obliga al promotor a garantizar todas las cantidades que cobra a cuenta antes de la entrega, mediante un aval bancario o un seguro de caución, y a ingresarlas en una cuenta especial separada de la que solo puede disponer para la construcción. Antes de pagar, pida la copia del aval o de la póliza a su nombre y compruebe que la promoción tiene licencia de obra. Si el promotor no cumple, el comprador puede exigirlo y, si la vivienda no se entrega, recuperar su dinero con intereses.
El promotor se retrasa en la entrega de la vivienda. ¿Puedo resolver el contrato y recuperar mi dinero?
Depende de lo que diga el contrato y de la magnitud del retraso. Si se ha superado el plazo de entrega pactado y las prórrogas previstas, el comprador puede normalmente optar entre exigir la entrega con una indemnización o resolver el contrato y recuperar las cantidades anticipadas con los intereses legales, ejecutando el aval o el seguro si hace falta. Hay que actuar con un requerimiento fehaciente y antes de que el promotor convoque a la firma, por lo que conviene consultar en cuanto se supere la fecha.
¿Qué plazos de garantía tiene una vivienda de obra nueva?
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos desde la recepción de la obra: un año para los defectos de acabado y terminación, tres años para los que afectan a la habitabilidad, como humedades, aislamiento o instalaciones, y diez años para los daños estructurales en cimentación, pilares, vigas o forjados. Dentro de cada plazo, la acción para reclamar prescribe a los dos años desde que se produce el daño. A esas garantías se suman las del contrato de compraventa y las normas de consumidores.
¿Qué es el seguro decenal y quién tiene que contratarlo?
Es el seguro obligatorio que cubre durante diez años los daños estructurales del edificio. Lo contrata y paga el promotor antes de escriturar la obra nueva y es necesario para inscribirla en el Registro de la Propiedad y para vender las viviendas. Los compradores y la comunidad pueden reclamar directamente a la aseguradora si aparece un daño estructural cubierto. El autopromotor que construye una sola vivienda para uso propio está exento, pero si la vende dentro de los diez años tendrá que contratarlo, salvo que el comprador le exonere expresamente.
Soy promotor. ¿Respondo de los defectos aunque los haya causado la constructora o el arquitecto?
Sí. El promotor responde en todo caso frente a los compradores, de forma solidaria con los demás agentes de la edificación, aunque el defecto sea imputable a la constructora, al proyectista o a la dirección facultativa. Lo que puede hacer es, una vez atendida o defendida la reclamación, repetir contra el agente que causó el daño y contra su seguro. Por eso es tan importante que los contratos de obra y los encargos técnicos recojan garantías, retenciones y seguros suficientes.
¿Qué debe incluir el contrato de compraventa sobre plano?
Como mínimo, la identificación de la vivienda con planos y superficies, la memoria de calidades, el precio desglosado con impuestos, el calendario de pagos con la garantía de cada cantidad anticipada, la fecha de entrega y las consecuencias del retraso, la referencia a la licencia de obra y a la escritura de obra nueva y división horizontal, los estatutos de la comunidad y las condiciones para la escritura y la subrogación en la hipoteca. Las cláusulas que permiten al promotor cambiar calidades o plazos sin consecuencias pueden ser abusivas.
¿Qué es la licencia de primera ocupación y qué pasa si la vivienda no la tiene?
Es la comprobación municipal de que la obra terminada se ajusta a la licencia concedida y es apta para su uso. Sin ella, la vivienda no puede dar de alta los suministros con normalidad ni, en muchos casos, obtener financiación, y el comprador no está obligado a escriturar ni a recibir las llaves. En Canarias este trámite se realiza hoy en la mayoría de los municipios mediante una comunicación previa acompañada del certificado final de obra. Si el promotor le convoca a la firma sin ella, consúltenos antes de acudir.
Voy a construir mi propia casa en Tenerife. ¿Necesito un abogado?
No es obligatorio, pero es donde más dinero se pierde por un contrato mal hecho. El autopromotor asume las obligaciones del promotor: licencia, contratos con el constructor y los técnicos, seguridad y salud, recepción de la obra, escritura de obra nueva y, si vende, garantías frente al comprador. Revisamos el contrato con el constructor antes de firmarlo, fijamos precio, plazo y penalizaciones, y le acompañamos en la recepción de la obra para que los defectos queden documentados.
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