Firmar un contrato de arras es, en la práctica, el momento en que una compraventa de vivienda en Tenerife se vuelve seria: se fija el precio, se entrega una cantidad a cuenta y se pone fecha a la escritura. El problema es que muchas arras se firman con un modelo descargado de internet, sin saber si son penitenciales o confirmatorias, y esa sola palabra decide qué pasa si una de las partes se echa atrás: perder la señal, devolverla por duplicado o verse obligado a comprar o vender igualmente. Como abogados de compraventa de vivienda en Tenerife, revisamos y redactamos arras a diario y vemos los mismos errores una y otra vez. Aquí explicamos las diferencias con un lenguaje claro.
Qué son las arras y para qué sirven
Las arras (o «señal») son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato privado previo a la escritura. Suelen representar un porcentaje del precio pactado (es habitual que ronde el 10 %, aunque no existe ninguna norma que lo imponga) y cumplen dos funciones: asegurar que ambas partes cumplirán lo acordado y fijar las condiciones esenciales de la operación, especialmente el precio, el plazo para otorgar la escritura y el estado en que se entrega la vivienda.
El Código Civil solo regula expresamente un tipo de arras, en el artículo 1454: si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Esa es la definición de las arras penitenciales. Pero la jurisprudencia ha ido perfilando otras dos clases, las confirmatorias y las penales, y la diferencia entre ellas es la que genera la mayoría de los pleitos.
Arras penitenciales: el derecho a desistir
Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato asumiendo una consecuencia económica tasada: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla por duplicado. No hay que justificar el motivo ni acreditar daños. Es la fórmula más frecuente en las compraventas entre particulares porque da a ambas partes una salida clara.
Lo que casi nadie sabe es que el Tribunal Supremo interpreta el artículo 1454 de forma restrictiva: las arras solo son penitenciales si así se ha pactado de forma clara e inequívoca. Si el contrato se limita a decir que se entrega «una señal» o «unas arras» sin más, los tribunales entienden que son confirmatorias. Por eso un contrato bien redactado dice expresamente que las arras son penitenciales y cita el artículo 1454 del Código Civil.
Arras confirmatorias: la señal como parte del precio
Las arras confirmatorias son un simple anticipo del precio que confirma la existencia del contrato. No conceden ningún derecho a desistir. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso (que se otorgue la escritura y se pague el precio) o la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios que pruebe, por aplicación de los artículos 1124 y 1101 del Código Civil. La señal entregada no actúa como límite de la indemnización: el perjudicado puede reclamar más si demuestra que su perjuicio fue mayor, y el incumplidor no puede «liberarse» perdiendo la señal.
En la práctica esto significa que, con arras confirmatorias, el comprador que se arrepiente puede ser demandado para que compre, y el vendedor que recibe una oferta mejor puede ser demandado para que venda al primer comprador. Es la opción más segura para quien tiene claro que quiere cerrar la operación y quiere atar a la otra parte.
Arras penales: la cláusula penal
Hay una tercera categoría, las arras penales, que funcionan como una cláusula penal de las previstas en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil. La cantidad entregada se fija como indemnización anticipada para el caso de incumplimiento, pero, a diferencia de las penitenciales, no permiten desistir: la parte cumplidora puede optar entre quedarse con la pena pactada o exigir el cumplimiento del contrato. Son menos frecuentes y suelen aparecer en operaciones entre empresas o cuando una de las partes quiere reforzar la obligación sin renunciar al cumplimiento.
Comparativa rápida
- Penitenciales: permiten desistir a ambas partes; el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada; deben pactarse expresamente.
- Confirmatorias: no permiten desistir; el cumplidor puede exigir la escritura o resolver con indemnización de todos los daños; es la regla por defecto si el contrato no es claro.
- Penales: fijan de antemano la indemnización por incumplimiento, pero el cumplidor puede seguir exigiendo que se cumpla el contrato.
Errores habituales en los contratos de arras en Tenerife
En los asuntos que llegan al despacho se repiten algunos fallos que acaban en juicio o en la pérdida de la señal:
- No calificar las arras. El contrato dice «se entregan 15.000 euros en concepto de arras» y nada más. Cuando una parte quiere echarse atrás, descubre que no puede.
- No comprobar quién vende. Si la vivienda es de varios herederos o de un matrimonio en gananciales, deben firmar todos. Unas arras firmadas por un solo copropietario pueden ser inútiles frente a los demás.
- No pedir nota simple. Antes de entregar dinero hay que comprobar en el Registro de la Propiedad quién es el titular, si hay hipotecas, embargos o afecciones fiscales, y si la descripción registral coincide con la realidad. En Tenerife es frecuente encontrar viviendas con ampliaciones no inscritas o fincas heredadas sin regularizar.
- Plazos irreales. Fijar la escritura a 30 días cuando el comprador necesita hipoteca, o cuando el vendedor aún tiene que cancelar una carga, es la causa más común de incumplimiento involuntario.
- No prever la financiación. Si el comprador depende de un préstamo, conviene pactar una condición que le permita recuperar las arras si el banco deniega la hipoteca, con un plazo y una forma de acreditarlo.
- Dejar fuera lo importante: qué muebles se incluyen, quién paga cada gasto, si la vivienda se entrega libre de inquilinos, qué ocurre con las derramas de la comunidad ya aprobadas o con la deuda de IBI.
Qué hacer si la otra parte incumple
Si ha firmado unas arras y la otra parte no acude a la notaría, el primer paso es dejar constancia fehaciente del incumplimiento: un requerimiento por burofax o un acta notarial de comparecencia en la fecha fijada. A partir de ahí, la vía depende del tipo de arras. Con penitenciales, se reclama la devolución duplicada (si incumple el vendedor) o se retiene la señal (si incumple el comprador). Con confirmatorias, hay que decidir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato y reclamar daños, y en ambos casos suele ser necesario un procedimiento judicial. Los plazos y la prueba importan: cuanto antes se documente el incumplimiento, más fácil es la reclamación.
Frequently asked questions
¿Las arras tienen que firmarse ante notario?
No. El contrato de arras es un documento privado y es válido con la firma de las partes. Sin embargo, conviene que lo redacte o revise un abogado, porque su contenido vincula igual que una escritura.
¿Si no se dice nada, qué arras son?
Si el contrato no indica con claridad que las arras son penitenciales, los tribunales las consideran confirmatorias: nadie puede desistir y el incumplidor responde de todos los daños.
¿Puede el vendedor quedarse con la señal si el banco no me concede la hipoteca?
Con arras penitenciales, sí, salvo que se haya pactado expresamente una condición de financiación. Por eso es esencial incluirla antes de firmar.
¿Qué pasa si el vendedor recibe una oferta mejor?
Con arras penitenciales puede desistir devolviendo el doble de lo recibido. Con confirmatorias, el primer comprador puede exigir judicialmente que se le venda la vivienda.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Las acciones derivadas de un contrato de arras están sujetas al plazo general de prescripción de las acciones personales del Código Civil, pero lo recomendable es reclamar de inmediato y documentar el incumplimiento el mismo día.
Revisamos su contrato de arras antes de que firme
En Fernández Bethencourt Abogados, en San Cristóbal de La Laguna, revisamos y redactamos contratos de arras para compradores y vendedores de toda la isla, incluidos compradores extranjeros, y acompañamos la operación hasta la firma en notaría. Si ya ha firmado y la otra parte no cumple, estudiamos su caso y le decimos con claridad qué puede reclamar. Más información en nuestra página de abogado de compraventa de vivienda en Tenerife y en el área de derecho inmobiliario en Tenerife. Puede llamarnos al 922 63 03 73, escribirnos por WhatsApp o enviar un correo a despacho@ffbethencourt.es. Atendemos de lunes a viernes de 8:30 a 17:30.
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