Abogado compraventa de vivienda en Tenerife: arras y revisión

Abogado para comprar o vender vivienda en Tenerife

Revisamos la finca antes de que entregue dinero, redactamos el contrato de arras y le acompañamos hasta la firma en notaría y la inscripción en el Registro. Y si la compraventa ya se ha torcido, reclamamos las arras, los vicios ocultos o el cumplimiento del contrato. Despacho en La Laguna desde 1987.

Por qué conviene un abogado en una compraventa, aunque haya notario y agencia

Comprar una vivienda es, para la mayoría, la operación más importante de su vida, y se firma en dos momentos: el contrato de arras, que es donde se fijan de verdad las condiciones, y la escritura en notaría, que casi siempre se limita a repetirlas. El notario da fe de lo que se firma y comprueba algunas cosas, pero no negocia por usted ni revisa si la operación le conviene. La agencia inmobiliaria cobra cuando se cierra la venta, no cuando se cierra bien. El abogado es el único que trabaja solo para usted.

En Tenerife, además, hay particularidades que conviene conocer antes de firmar: viviendas heredadas que no coinciden con el Registro ni con el Catastro, construcciones en suelo rústico sin licencia o con expedientes de disciplina urbanística abiertos, edificios antiguos sin división horizontal, apartamentos en complejos turísticos con limitaciones de uso residencial, deudas de comunidad e IBI que pasan al comprador, y una proporción muy alta de compradores extranjeros que firman sin entender del todo el documento.

En Fernández Bethencourt Abogados llevamos compraventas en Tenerife desde 1987, tanto para compradores como para vendedores, particulares e inversores. Nuestra oficina está en la Avenida de la Trinidad de La Laguna, y trabajamos con notarías, registros y gestorías de toda la isla. El coste de revisar una operación es una pequeña fracción del precio de la vivienda; deshacer una mala compra cuesta años.

Qué hacemos en una compraventa de vivienda en Tenerife

Revisión jurídica de la vivienda antes de las arras

Antes de que entregue un euro comprobamos quién es el dueño, qué cargas tiene la finca, si hay ocupantes, si la vivienda es legal y si lo que le enseñan coincide con lo que está inscrito. Le entregamos un informe claro con lo que puede firmar y lo que debe exigir que se corrija.

Nota simple del Registro: titularidad, hipotecas, embargos, afecciones fiscales y servidumbres
Catastro y referencia catastral: superficie, linderos y coincidencia con la realidad
Certificado de deudas con la comunidad, IBI, tasas de basura y suministros
Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, certificado energético e ITE

Contrato de arras: redacción y negociación

El contrato de arras decide quién gana si algo sale mal. Lo redactamos o corregimos el que le propone la agencia para que recoja lo pactado de verdad: precio, plazo, cargas que asume cada parte, estado de la vivienda, mobiliario incluido y qué pasa si una de las partes se echa atrás o el banco no concede la hipoteca.

Penitential, confirmatory and penal deposits: which suits you as buyer or seller
Cláusula de financiación: recuperar las arras si el banco deniega la hipoteca
Plazo para escriturar, prórrogas y consecuencias del retraso
Entrega libre de cargas, ocupantes y deudas; retención de parte del precio como garantía

Firma en notaría, impuestos e inscripción

Revisamos el borrador de la escritura antes de la firma, le acompañamos a la notaría y nos ocupamos de que después se liquiden los impuestos en plazo y la escritura se inscriba en el Registro de la Propiedad a su nombre. Si no puede desplazarse, le representamos con poder notarial.

Revisión de la minuta de escritura y de la cancelación de la hipoteca del vendedor
Liquidación del ITP o del IGIC y AJD en Canarias, y de la plusvalía municipal
Inscripción registral, cambio de titularidad en Catastro y suministros
Retención del 3 % cuando el vendedor no es residente

Si usted vende: preparar la vivienda para la venta

Un vendedor con la documentación en orden vende antes, mejor y sin que el comprador use los defectos para bajar el precio en el último momento. Revisamos su finca con los ojos del comprador y corregimos lo que haga falta antes de ponerla en el mercado.

Regularización registral y catastral de superficies, ampliaciones y obras
Venta de viviendas heredadas: aceptación de herencia, división y reparto entre hermanos
Cancelación de cargas antiguas, usufructos y condiciones resolutorias
Negociación con el comprador y su banco; cálculo de la ganancia patrimonial

Incumplimiento de las arras y resolución del contrato

La otra parte no firma en el plazo, se echa atrás, pide más dinero o la vivienda no era lo que se pactó. Reclamamos lo que corresponda según el tipo de arras: la devolución duplicada, la pérdida de lo entregado, el cumplimiento forzoso del contrato o la indemnización de daños.

Requerimiento fehaciente y negociación antes de demandar
Demanda de cumplimiento del contrato o de resolución con daños y perjuicios
Reclamación de las arras duplicadas al vendedor que desiste
Defensa del comprador al que se le retienen las arras indebidamente

Vicios ocultos y defectos tras la compra

Humedades que aparecen con las primeras lluvias, instalaciones defectuosas, aluminosis, superficies que no coinciden, una ampliación ilegal que nadie mencionó. Reclamamos al vendedor, a la agencia o al promotor según el caso, con el plazo controlado desde el primer día.

Acción por vicios ocultos (saneamiento): rebaja del precio o resolución de la venta
Vivienda de obra nueva: reclamación al promotor y constructor por la Ley de Ordenación de la Edificación
Informe pericial y acta notarial para asegurar la prueba
Reclamación a la agencia inmobiliaria por información falsa u omitida

Compra sobre plano y obra nueva

Comprar a un promotor tiene reglas propias: el dinero que entrega antes de la entrega de llaves debe estar garantizado con aval o seguro, el contrato debe fijar fecha de entrega y calidades, y la vivienda debe entregarse con licencia de primera ocupación. Revisamos el contrato de reserva y el de compraventa antes de que firme.

Garantía de las cantidades anticipadas: aval o seguro obligatorio del promotor
Retrasos en la entrega: resolución y devolución del dinero con intereses
Diferencias entre la memoria de calidades y lo entregado
Defectos de terminación y vicios de construcción al recibir las llaves

Más sobre promoción y obra nueva →

Compradores e inversores extranjeros

Atendemos en inglés a compradores no residentes que adquieren vivienda en Tenerife, desde la obtención del NIE y la apertura de cuenta hasta la firma con poder notarial si no pueden viajar. Explicamos cada documento antes de firmarlo y coordinamos con su banco, su asesor fiscal y el notario.

NIE, cuenta bancaria, representante fiscal y poder notarial
Due diligence completa y explicación del contrato en inglés
Compra a través de sociedad y estructuras entre varios inversores
Después de la compra: contratos de alquiler, comunidad y gestión de incidencias

Preguntas frecuentes sobre compraventa de vivienda en Tenerife

¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales?

Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir: el comprador perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo por duplicado. Las confirmatorias son una señal del contrato ya perfeccionado: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización. Las penales fijan de antemano la indemnización sin impedir exigir el cumplimiento. Si el contrato no lo dice con claridad, los tribunales suelen entender que son confirmatorias, lo que puede no ser lo que usted quería.

¿Cuánto se suele entregar de arras?

Lo habitual es en torno al 10 % del precio, pero no hay un mínimo ni un máximo legal. Lo importante es que el importe sea proporcionado al riesgo y que el contrato diga qué pasa con ese dinero en cada escenario, incluida la denegación de la hipoteca.

¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda en Tenerife?

En Canarias, la compra de vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipos reducidos para determinados compradores; la obra nueva tributa por IGIC más Actos Jurídicos Documentados. A eso se suman notaría, registro y gestoría. En la consulta le calculamos el coste total de su operación con los tipos vigentes.

¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca después de firmar las arras?

Si el contrato no dice nada, el comprador puede perder las arras. Por eso incluimos siempre una cláusula de financiación que permite recuperarlas si la hipoteca se deniega en un plazo determinado, acreditándolo con la carta del banco. Es una de las cláusulas más importantes y de las que más se olvidan.

La vivienda tiene una ampliación o una obra sin licencia. ¿Puedo comprarla?

Es muy frecuente en Tenerife. Hay que distinguir si la infracción ha prescrito, si la obra puede legalizarse y si afecta a suelo rústico o a zonas protegidas, donde no prescribe. Según el caso, se puede comprar con una rebaja y una regularización posterior, exigir al vendedor que la legalice antes de firmar o desistir. Lo que nunca conviene es firmar sin saberlo.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos tras comprar?

La acción de saneamiento por vicios ocultos del Código Civil tiene un plazo de seis meses desde la entrega, muy corto, aunque en muchos casos se puede acudir a otras acciones con plazos más largos, como el incumplimiento contractual o la responsabilidad del promotor en obra nueva. Por eso conviene consultar en cuanto aparezca el defecto y no esperar a que el vendedor conteste.

Soy extranjero y no puedo viajar a Tenerife para la firma. ¿Cómo lo hago?

Puede otorgar un poder notarial a nuestro favor, en una notaría española o ante notario de su país con apostilla, y firmamos en su nombre tras explicarle cada documento. Antes necesitará el NIE, que también tramitamos. Todo el proceso puede hacerse a distancia.

¿Cuánto cuesta un abogado para una compraventa?

Trabajamos con presupuesto cerrado por escrito, fijado antes de empezar según el alcance: solo revisión y arras, operación completa hasta la inscripción, o reclamación judicial. Le informamos del precio en la primera consulta y se descuenta si nos encarga la operación.

Abogado para comprar o vender vivienda en Tenerife

Por qué conviene un abogado en una compraventa, aunque haya notario y agencia

Qué hacemos en una compraventa de vivienda en Tenerife

Revisión jurídica de la vivienda antes de las arras

Contrato de arras: redacción y negociación

Firma en notaría, impuestos e inscripción

Si usted vende: preparar la vivienda para la venta

Incumplimiento de las arras y resolución del contrato

Vicios ocultos y defectos tras la compra

Compra sobre plano y obra nueva

Compradores e inversores extranjeros

Por qué elegirnos para su compraventa

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Rapidez cuando hay fecha de firma

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