Obras mal ejecutadas: cómo reclamar al constructor y plazos de la LOE

En resumen: si una obra queda mal ejecutada, el propietario puede exigir al constructor (y, en obra nueva, también al promotor y a los técnicos) que repare los defectos o pague su reparación. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) fija garantías de uno, tres y diez años según la gravedad del defecto, y una vez que el daño aparece solo hay dos años para reclamar. Fernández Bethencourt Abogados, despacho de abogados en La Laguna (Tenerife) desde 1987, reclama por obras mal ejecutadas y vicios de construcción ante los juzgados de toda la isla.

Humedades que vuelven a salir a los pocos meses, una azotea que filtra con la primera lluvia, alicatados que se desprenden, grietas, una instalación eléctrica que no cumple o una reforma abandonada a medias: son los problemas que más vemos como abogados de vicios de construcción y obras mal ejecutadas en Tenerife. Casi siempre la pregunta es la misma: «¿puedo reclamar todavía y a quién?». La respuesta depende de dos cosas: qué tipo de obra era y cuánto tiempo ha pasado.

Primero: ¿edificación o reforma?

No todas las obras se rigen por las mismas reglas, y confundirlas es el primer error.

• Obra nueva y grandes intervenciones. La construcción de un edificio o una vivienda y las obras de ampliación, reforma o rehabilitación que alteran su configuración arquitectónica o su estructura están sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Aquí se aplican las garantías de uno, tres y diez años.
• Reformas y obras menores. Cambiar una cocina o un baño, pintar, sustituir la carpintería o impermeabilizar una terraza son, por lo general, contratos de obra corrientes. La reclamación se basa en el incumplimiento del contrato y en las reglas generales del Código Civil, no en la LOE.

Los plazos de garantía de la LOE: uno, tres y diez años

El artículo 17 de la LOE establece que quienes intervienen en la edificación responden frente a los propietarios y frente a quienes compren después el edificio o parte de él, durante estos plazos:

• Diez años por los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Tres años por los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que supongan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad: humedades y filtraciones, falta de aislamiento, problemas de salubridad, instalaciones defectuosas.
• Un año, a cargo del constructor, por los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras: pintura, alicatados, solados, carpintería, remates.

Estos plazos son de garantía: el defecto tiene que manifestarse dentro de ellos. Si la grieta estructural aparece en el año once, la LOE ya no la cubre.

Desde cuándo se cuentan: la recepción de la obra

Los plazos de garantía empiezan a contar desde la recepción de la obra (artículo 6 de la LOE): la fecha en que se firma el acta de recepción o, si no se firma, la de la recepción tácita, que se produce cuando pasan treinta días desde la notificación del final de obra sin que el promotor haya manifestado por escrito reservas o un rechazo motivado. Si la obra se recibió con reservas, el plazo arranca cuando esas reservas quedan subsanadas.

El plazo que más reclamaciones hace perder: dos años de prescripción

Que el defecto aparezca dentro de la garantía no basta. El artículo 18 de la LOE dispone que las acciones para exigir la responsabilidad por vicios o defectos prescriben a los dos años desde que se producen los daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir por incumplimiento contractual.

En la práctica: si la filtración aparece en el segundo año de garantía, hay dos años desde ese momento para reclamar. Ese plazo puede interrumpirse con una reclamación fehaciente, como un burofax con certificación de contenido, pero dejarlo pasar entre llamadas, visitas del constructor y promesas de arreglo es la forma más habitual de perder una reclamación que estaba bien fundada.

A quién se puede reclamar

• Al constructor, que responde directamente de los defectos derivados de su ejecución, también cuando los trabajos los hizo un subcontratista suyo.
• Al promotor, que en la LOE responde en todo caso de forma solidaria con los demás agentes frente a los compradores. Para quien compró una vivienda de obra nueva suele ser el primer demandado.
• Al arquitecto, al arquitecto técnico y al resto de técnicos, cuando el defecto procede del proyecto o de la dirección de la obra.
• Al vendedor, por las responsabilidades propias del contrato de compraventa, que la LOE deja expresamente a salvo.

Además, en los edificios destinados a vivienda es obligatorio el seguro decenal de daños estructurales (artículo 19 y disposición adicional segunda de la LOE), con una excepción: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Saber si existe ese seguro y quién es la aseguradora es uno de los primeros datos que comprobamos. Si es usted quien promueve, lo explicamos con más detalle en nuestra página de abogado de promotores y obra nueva en Tenerife.

Reformas y obras menores: reclamar por incumplimiento del contrato

Si lo que salió mal es una reforma que no entra en la LOE, la reclamación se apoya en el contrato: el contratista se obligó a entregar una obra bien hecha, conforme al presupuesto y a las reglas del oficio, y no lo ha cumplido. El plazo es el general de las acciones personales, que el artículo 1964 del Código Civil fija en cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento. En obra nueva, esa vía contractual puede subsistir frente a quien contrató directamente con usted, porque la propia LOE la deja a salvo.

Cómo reclamar paso a paso

1. Documente los defectos con fotografías y vídeos fechados, y reúna contrato, presupuesto, facturas, certificaciones, acta de recepción y comunicaciones con la empresa.
2. No repare todavía por su cuenta, salvo urgencia. Si otra empresa arregla el defecto antes de que un técnico lo haya examinado, se destruye la principal prueba. Si la reparación no puede esperar, deje antes constancia del estado de la obra.
3. Encargue un informe pericial a un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero que describa los defectos, su causa y el coste de reparación. Es la pieza central de cualquier reclamación por obra mal ejecutada.
4. Reclame por escrito y de forma fehaciente al constructor y, en su caso, al promotor, a los técnicos y a la aseguradora, concediendo un plazo para reparar. Esa reclamación interrumpe la prescripción y abre la negociación.
5. Negocie con el informe en la mano. Muchos asuntos se cierran aquí con una reparación supervisada o un pago. Además, desde abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, acreditar un intento previo de solución extrajudicial antes de presentar una demanda civil.
6. Demanda judicial si no hay acuerdo, apoyada en el informe pericial y en la documentación de la obra.

Qué se puede pedir

Según el caso, se puede exigir que el responsable repare correctamente los defectos, que pague el coste de la reparación hecha por otra empresa, una rebaja del precio o la resolución del contrato cuando el incumplimiento es grave, y la indemnización de los daños derivados: muebles y enseres dañados, alquiler de otra vivienda durante las obras, rentas dejadas de percibir.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por una obra mal hecha?

En obras sujetas a la LOE, el defecto debe aparecer dentro de la garantía (uno, tres o diez años desde la recepción) y, desde que aparece, hay dos años para reclamar. En reformas y obras menores se aplica el plazo general de cinco años de las acciones contractuales.

¿Puedo reclamar si compré la vivienda a un particular y no al promotor?

Sí. La LOE protege también a los terceros adquirentes mientras duren los plazos de garantía, de modo que el segundo comprador puede dirigirse contra el promotor, el constructor y los técnicos.

¿Puede reclamar la comunidad de propietarios?

Sí. Cuando los defectos afectan a elementos comunes (fachadas, cubiertas, garajes, instalaciones generales), lo habitual es que reclame la comunidad, representada por su presidente, previo acuerdo de la junta.

Estudiamos su caso antes de que se pasen los plazos

En Fernández Bethencourt Abogados, en San Cristóbal de La Laguna, llevamos reclamaciones por obras mal ejecutadas, vicios de construcción y reformas defectuosas para propietarios, comunidades de propietarios y compradores de obra nueva de toda la isla, y también defendemos a promotores y constructoras. Revisamos su documentación, le decimos qué plazo le queda y contra quién conviene dirigir la reclamación. Más información en nuestra página de abogado de vicios de construcción en Tenerife y en el área de derecho inmobiliario en Tenerife. Puede llamarnos al 922 63 03 73, escribirnos por WhatsApp o enviar un correo a despacho@ffbethencourt.es. Atendemos de lunes a viernes de 8:30 a 17:30.