Como abogados en Tenerife en Fernández Bethencourt estamos especializados en diferentes ramas del Derecho. Siempre le hemos prestado una especial atención a las transacciones de tipo inmobiliario desde el conocimiento de los diferentes mercados y también de las prácticas que en ellos se producen. Hoy queremos centrarnos en qué has de tener en cuenta para comprar una vivienda.
Qué necesitas para comprar una vivienda
Durante el proceso de compra de una vivienda, ya sea para su uso habitual o a modo de inversión, habrá de estarse al tanto de todos los detalles para que no ocurra nada que pueda perjudicar tus intereses. Hay que diferenciar si se trata de un inmueble de nueva creación o de segunda mano. Aunque la mayoría de las operaciones se realizan sobre viviendas ya existentes, también centraremos el tema en la nueva.
En primer caso, vamos a ver la vivienda nueva. La primera información que deben proporcionarte es:
- Datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
- Planos generales y detallados de la vivienda.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
- Memoria de las calidades.
- Precio total y forma de pago.
La publicidad que se te entregue sobre la vivienda de nueva construcción vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada a cumplir todo lo que oferte en ella. Por eso es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción.
En las viviendas de nueva creación se firma un contrato privado en que se recoge toda la documentación acreditativa del proyecto, calidades y demás cuestiones urbanísticas. En este momento se entrega una señal económica y se pactan una serie de pagos hasta la finalización del proyecto. Todo ello encaminado a, posteriormente, conseguir una financiación ajustada. Se deberá atender a las condiciones que establezca la constructora, así como su responsabilidad en materia de plazos e incumplimientos.
Si la vivienda es de segunda mano
Esto significa que la vivienda ya tiene un dueño previo y que será la parte vendedora. Para ello, como abogado inmobiliario, voy a darte una serie de recomendaciones:
- Solicita una “nota simple” en el Registro de la Propiedad. En este documento figurará, además de una breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que tiene. Para pedirla basta con rellenar un formulario en el propio Registro, de manera presencial o telemática en este enlace.
- Es necesario un certificado de deuda del banco en el caso que la vivienda tuviese hipoteca previa.
- Asegúrate también de que la casa no esté arrendada, porque la ley otorga a determinados inquilinos un derecho de adquisición preferente en los casos en los que el propietario desee venderla a un tercero. Ten en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura pública sin que en el primero de los casos conste inscrito en el Registro de la Propiedad. Por ello, resulta conveniente hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de inquilinos.
- Solicita al administrador de la comunidad de propietarios a la que pertenece el inmueble información sobre si el dueño está o no al corriente del pago de las cuotas y lo que, en su caso, adeuda. Esto es muy importante porque quien adquiera la propiedad deberá hacerse cargo de ellas. También has de saber si hay derramas y estar conforme con ellas.
- Pide la acreditación de la persona que vende la vivienda. Si es un agente de la propiedad inmobiliaria, su número de colegiado; si es un promotor privado, su CIF y datos del Registro Mercantil; si es un particular, su D.N.I… etc.
El contrato de arras
Antes de firmar la escritura pública de compraventa ante notario es habitual que entre las partes hayan celebrado un contrato de señal o arras, por el que el propietario se compromete a no vender el inmueble a otro a cambio de la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio del inmueble.
En este contrato de señal también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no adquirirla) éste perderá la cantidad entregada a cuenta. Y, por otro, que si es por el vendedor éste deberá devolverle el doble de la cantidad que le entregó en concepto “de arras” o “pacto de arras penitenciales”.
En todos los contratos de arras hay que estar atento a las cláusulas que se firman, pues comprometen a las partes pudiendo incluso llegar a perder el dinero aportado. En cualquier caso, es recomendable acudir a un abogado inmobiliario que le aconseje sobre estos aspectos:
- Los contratos de arras deben recoger todas las cuestiones que pacten, de manera expresa. Si interviene una inmobiliaria y firma en nombre de la propiedad deberá, antes de entregar dinero alguno, comprobar el documento que acredita que está capacitada para ello.
- Es importante que aun cuando se actué por medio de intermediación inmobiliaria se identifique a los propietarios, además de su información de contacto.
- Hay que evitar fijar cláusulas de compra a Cuerpo Cierto, puesto que perjudican posibles reclamaciones.
- Es recomendables que los pagos de reservas o arras siempre se ingresen directamente en la cuenta del vendedor.
Si estás buscando un abogado inmobiliario en Tenerife no dudes en ponerte en contacto Fernández Bethencourt Abogados. Estaremos encantados de solventar tus dudas y ayudarte en cualquier trámite que necesites para adquirir tu vivienda.
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