En tiempos de crisis muchas empresas se esfuerzan por encontrar métodos de financiación alternativa. Como abogado en Tenerife uno de los contratos que gestiono para firmas que necesitan liquidez es el Sale and Lease Back.
Qué es el Sale and Lease Back
Traducido al castellano, el Sale and Lease Back puede ser algo así como “venta con arrendamiento posterior”. Se trata de una figura que resulta relevante dentro del mercado inmobiliario. Especialmente para las empresas que están atravesando dificultades financieras pero tienen inmuebles en propiedad, bien se trate de oficinas, almacenes o locales comerciales.
Esta figura consiste en vender un activo, pero con la opción de continuar utilizando el inmueble en forma de arrendamiento. Explicado de un modo muy simple, el Sale and Lease Back consiste en vender un inmueble y a la par hacer un contrato de alquiler a largo plazo. De este modo, las empresas que deciden efectuar la venta obtienen dos cosas: liquidez a corto plazo y la posibilidad de seguir con su actividad en el mismo sitio.
Se entiende entonces que se trate de una figura en auge hoy en día. Debido a la pandemia de la Covid-19 muchas firmas han visto reducidos sus ingresos y buscado alternativas a corto plazo para obtener liquidez.
Una de las ventajas de esta fórmula es que la liquidez que se consigue de un modo rápido tiene un precio razonable y, además, permite seguir utilizando los activos inmobiliarios en los mismos términos a cambio del pago de una renta. El arrendamiento suele ser a largo plazo, es decir, entre 10 y 20 años. Además, suele incluir una opción de compra a favor del arrendatario cuando concluya el plazo pactado. Esto quiere decir, que si todo va bien a lo largo de ese tiempo, al arrendatario podría recuperar su inmueble.
Qué beneficios obtiene el comprador
Obviamente, también el comprador obtiene una serie de beneficios con el Sale and Lease Back. Antes de formalizar el contrato tiene que asegurarse de que el vendedor tiene garantía de solvencia. Si es así, está haciendo una inversión segura a largo plazo, lo que quiere decir que obtendrá un buen rendimiento. Para el vendedor, cuanto más largo sea el contrato, más rentable le resultará.
Además, en este tipo de operaciones los arrendamientos suelen ser triple net, con la finalidad de equipararlos a un producto financiero. Esto significa que es el arrendatario quien asume todos los gastos (impuestos, seguros, mantenimiento de las instalaciones, etc.) que se asocian al inmueble. Por lo tanto, las rentas que recibe el inversor son rentas “netas”.
Por supuesto, antes de realizar la operación se debería hacer un estudio que permita asegurar la viabilidad de la misma. El arrendatario debe tener la capacidad de obtener los ingresos suficientes para asumir los pagos que determina el contrato de arrendamiento.
En mi labor de asesoramiento mercantil, una de las ventajas que suelo señalar a aquellas empresas que están pensado utilizar esta figura para obtener liquidez es su flexibilidad. El Sale and lease back se rige por lo que hayan decidido pactar las dos partes en el contrato. Por eso es importante que este recoja de modo detallado todas las circunstancias que se puedan dar, desde el impago de la renta a la resolución anticipada del contrato.
En nuestro país, fueron los bancos y las cajas de ahorro los primeros en hacer uso de la figura del Sale and Lease Back. Posteriormente, han seguido el ejemplo otro tipo de compañías de los sectores de las telecomunicaciones y energético. La pandemia ha hecho que la figura empiece a darse en el sector del retail, especialmente en supermercados.
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